С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Документ ужесточает нормы регистрации жилья и земельных участков. В Росреестре Югры дают более мягкое определение, которое гласит об упорядочении действующих норм. Как новшества коснутся югорчан, на пресс-конференции в РИЦ «Югра» рассказала заместитель руководителя Управления Росреестра по Югре Татьяна Рудая.

Главный принцип: «построил — оформи»

По словам эксперта, теперь эксплуатировать построенные здания и сооружения можно только после их оформления (осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав). Эксплуатировать построенные здания и сооружения (например, подключить коммуникации) можно будет только после их оформления.

Владельцу недвижимости важно понимать, что если он не зарегистрировал право на объект, он не считается его собственником. Это создаёт угрозу защите имущественных прав, что может стать особенно критичным в случае чрезвычайных ситуаций, изъятия земельного участка для государственных нужд или в ходе земельного или имущественного спора. В таких ситуациях доказать наличие права на недвижимость становится серьёзной проблемой.

«Это важная мера, которая защищает права собственников и обеспечивает прозрачность на рынке недвижимости. В Югре мы уже проводим разъяснительную работу с застройщиками и владельцами объектов», - отметила Татьяна Рудая.

О завершении строительства

По новому закону строительство или реконструкция здания или сооружения считаются завершенными со дня: получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения – если для строительства или реконструкции здания или сооружения требуется разрешение на строительство; получения уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если строительство осуществлялось без получения уведомлений; осуществления государственного кадастрового учета здания или сооружения (помещений или машино-мест в таком здании или сооружении) - если получение разрешения на строительство и (или) подготовка проектной документации не требуется.

Представитель Росреестра рекомендует всем застройщикам заранее ознакомиться с этими нормами.

Оформление земельных участков

Татьяна Рудая подчеркнула, что если у собственников зданий, сооружений (помещений и (или) машино-мест в них) отсутствуют права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены такие здания, сооружения, они обязаны приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду (за исключением случаев, если для возникновения прав предоставление земельных участков не требуется).

Эксплуатация зданий и сооружений должна осуществляться с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, на которых они расположены.

«Новое правило об обязательном оформлении земли под объектами особенно актуально для нашего региона. Мы наблюдаем много случаев, когда здания стоят на неприватизированной земле. Теперь у собственников есть четкая обязанность оформить эти участки, что в конечном итоге защитит их права», - пояснила Рудая.

Регистрации для дольщиков

С марта 2025 года регистрация права собственности в новостройках проходит только в электронном виде, и делать это за покупателей квартир должны застройщики.

В течение 30 дней с момента подписания акта приемки он должен подать заявление на регистрацию в Росреестр— обязательно в электронном виде.

После регистрации застройщик получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости, которую он должен направить покупателю — собственнику квартиры. Вместе с тем, у дольщиков остается право самостоятельно регистрировать документы, если застройщик не выполнит свои обязательства.     Зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную по договору долевого участия, можно, если многоквартирный дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет; квартира официально передана участнику долевого строительства по акту.

О границах земельных участков

Татьяна Рудая отметила, почему так важно установить границы земельного участка:

«При отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его площадь. Споры о границах участка — частая проблема, с которой сталкиваются покупатели объектов. Зачастую продавцы приукрашивают реальное положение, рассказывая, что участок больше, чем на самом деле. При этом, если продавец не проводил межевание — точных границ узнать не получится. Имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка. Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходиться обращаться в суд. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков - одни из самых сложных и длительных. Кроме того, встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.

Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц».

Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.

«Это одно из самых важных изменений. В нашем управлении часто поступают жалобы на споры о границах. Новые правила исключат такие ситуации. Проверить, установлены ли границы, можно через сервис НСПД или получив выписку из ЕГРН. В Югре мы готовы помочь гражданам в этом вопросе», - резюмировала Рудая.